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서울역에 2조 넘게 몰렸다…한화 초대형 개발에 시장 술렁이는 이유

  • 2026-05-07 09:16:16
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한화가 서울역에 진심인 이유

한화그룹이 서울역 북부역세권 개발 사업에 또다시 대규모 자금을 투입하면서 시장 분위기가 심상치 않게 움직이고 있다. 총 PF 규모만 2조5000억원을 넘어서는 초대형 프로젝트다. 특히 최근 부동산 시장 침체 분위기 속에서도 한화가 공격적으로 사업을 확대하고 있다는 점에서 업계 관심이 상당하다. 서울역은 단순 역세권이 아니라 서울 교통의 중심축으로 평가받는 상징적 입지다. KTX와 GTX, 공항철도, 지하철까지 연결되면서 전국 접근성이 압도적이라는 장점이 있다. 결국 한화는 이 지역을 단순 개발사업이 아니라 미래 서울 핵심 거점으로 보고 있다는 해석이 나온다. 업계에서는 “서울역 일대 가치가 앞으로 훨씬 커질 가능성이 높다”는 전망도 계속 나오고 있다.

후분양 전략에 숨겨진 계산

이번 사업에서 특히 눈길을 끄는 건 오피스텔 후분양 전략이다. 일반적으로 건설사들은 빠른 자금 회수를 위해 선분양을 선호하지만 한화는 오히려 분양 시점을 늦추기로 했다. 이는 향후 시장 상황이 더 좋아질 가능성에 베팅한 것으로 해석된다. 서울 핵심 입지 신축 공급이 부족한 상황에서 시간이 지날수록 더 높은 분양가를 받을 수 있다는 판단이 깔려 있다는 것이다. 특히 서울역 주변 개발 기대감이 커지고 있는 만큼 완공 시점에는 현재보다 분위기가 훨씬 달라질 수 있다는 전망도 나온다. 업계에서는 “서울 핵심지는 결국 시간이 돈이 되는 구조”라는 말까지 나온다. 단기 현금 흐름보다 미래 가치 극대화를 노린 전략이라는 평가다.

금리 낮추며 자금 조달 성공한 배경

최근 PF 시장에서는 금리 부담 때문에 사업성이 흔들리는 사례가 많다. 그런데 한화는 이번 조달 과정에서 기존보다 금리를 낮추는 데 성공한 것으로 알려졌다. 이는 금융권이 사업 안정성을 높게 평가하고 있다는 의미로 해석된다. 특히 KB금융그룹이 사업 초기부터 핵심 파트너 역할을 이어가고 있다는 점도 중요하다. 시장에서는 “결국 금융권은 살아남을 사업에 돈을 넣는다”는 분석이 나온다. 서울역이라는 입지와 한화그룹 브랜드, 그리고 초대형 복합개발이라는 미래성이 결합되면서 자금 조달 경쟁력도 유지되고 있다는 것이다. 최근 PF 시장 양극화가 심해지는 가운데 서울 핵심 입지 프로젝트만 살아남는 흐름이 더 강해지고 있다는 이야기까지 나온다.

서울역 주변 집값과 상권도 영향 받을까

대규모 복합개발이 본격화되면 주변 부동산 시장에도 상당한 변화가 예상된다. 특히 서울역 일대는 오랫동안 노후 이미지가 강했던 지역인데 최근 들어 분위기가 빠르게 달라지고 있다. 업무시설과 호텔, 상업시설이 동시에 들어서면 유동인구 자체가 크게 늘어날 가능성이 높기 때문이다. 여기에 GTX 확대와 교통망 개선까지 이어지면 서울역 주변 가치가 재평가될 수 있다는 전망도 나온다. 일부에서는 “용산처럼 서울역도 완전히 다른 도시로 바뀔 수 있다”는 기대감까지 나온다. 결국 이번 개발은 단순 건물 신축이 아니라 서울 도심 구조 자체를 바꾸는 사업으로 보는 시각이 많아지고 있다.

핵심지는 더 강해진다는 시장 분위기

최근 부동산 시장은 지역별 양극화가 매우 심해지는 분위기다. 비핵심 지역 사업장은 자금 조달조차 어려운 반면 서울 핵심 입지는 여전히 대규모 자금이 몰리고 있다. 이번 서울역 북부 개발 역시 그런 흐름을 상징적으로 보여주는 사례라는 평가가 나온다. 특히 서울 중심 입지는 시간이 지나도 결국 수요가 유지된다는 믿음이 강하다. 여기에 교통과 업무 기능, 상업성이 결합되면 가치 상승 가능성은 더 커진다. 업계에서는 “결국 시장이 어려울수록 돈은 더 확실한 곳으로 이동한다”는 분석도 나온다. 이번 한화 프로젝트 역시 서울 핵심지의 힘을 다시 보여주는 사례로 보는 시선이 많다.

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