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20년 묶였던 세운4구역 드디어 돌파구…종로 집값 판도 바뀌나

  • 2026-06-22 14:28:34
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서울 도심 재개발 역사에서 가장 오랜 기간 논란이 이어진 사업 가운데 하나인 세운4구역이 새로운 전환점을 맞았습니다. 사업시행계획 변경 인가가 공식 처리되면서 장기간 표류하던 프로젝트가 다시 속도를 내게 된 것인데요. 서울 도심 한가운데 위치한 핵심 입지인 만큼 향후 도시 경쟁력과 부동산 시장에도 적지 않은 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

20년 넘게 표류했던 이유

세운4구역은 종묘 인근이라는 특수한 입지 때문에 오랫동안 개발과 보존 사이에서 갈등을 겪어왔습니다. 문화재 보호를 위한 높이 제한이 강하게 적용되면서 사업성이 떨어졌고 사업 추진도 수차례 중단됐는데요. 사업 지연이 길어지면서 토지주들의 부담도 커졌고 사업 자체가 무산될 수 있다는 우려까지 제기됐습니다. 이번 인가는 이런 장기 표류 상황에 종지부를 찍을 수 있는 중요한 결정으로 평가받고 있습니다.

서울시가 높이 규제를 푼 배경

서울시는 도심 경쟁력 강화와 세운지구 활성화를 위해 높이 규제를 완화했습니다. 종로변과 청계천변 건물 높이를 대폭 상향하면서 사업 수익성을 높인 것인데요. 단순히 건물을 높게 짓는 것이 목적이 아니라 도심 녹지축 조성과 도시 공간 재편까지 함께 추진하겠다는 계획입니다. 서울시는 이를 통해 낙후된 도심을 현대적으로 재정비하고 새로운 성장 거점으로 만들겠다는 구상을 갖고 있습니다.

문화재 보존과 개발의 충돌

이번 사업에서 가장 큰 쟁점은 역시 종묘 경관 문제입니다. 국가유산청은 세계유산인 종묘의 역사적 가치와 경관 보호를 최우선으로 보고 있습니다. 반면 서울시는 개발과 보존이 충분히 공존할 수 있다는 입장인데요. 실제로 세계 여러 도시에서도 역사 유적과 현대식 건물이 함께 존재하는 사례가 많습니다. 결국 어느 수준까지 개발을 허용할 것인지에 대한 사회적 합의가 필요한 상황입니다.

세운지구 전체 개발에도 영향 준다

세운4구역은 단순히 한 구역만의 문제가 아닙니다. 세운상가 일대 전체 재정비 사업과 연결되는 핵심 축이기 때문인데요. 이번 사업이 성공적으로 추진될 경우 다른 세운지구 개발에도 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 반대로 갈등이 심화되거나 사업이 다시 지연될 경우 주변 정비사업 역시 영향을 받을 가능성이 있습니다. 업계가 이번 사업을 주목하는 이유도 여기에 있습니다.

도심 주거와 업무 기능 강화 기대

계획대로 사업이 진행된다면 업무시설과 오피스텔, 상업시설이 함께 조성됩니다. 서울 도심은 최근 직주근접 수요가 꾸준히 증가하고 있는 만큼 새로운 업무·주거 복합 공간에 대한 관심도 높아지고 있습니다. 특히 종로와 을지로, 청계천 일대가 하나의 생활권으로 연결되면서 도심 활성화 효과도 기대되고 있습니다. 서울 중심권의 경쟁력이 한 단계 높아질 수 있다는 전망도 나옵니다.

최종 승자는 아직 정해지지 않았다

사업시행계획 변경 인가가 이뤄졌다고 해서 모든 문제가 해결된 것은 아닙니다. 앞으로 세계유산영향평가와 관련된 논의가 계속될 가능성이 높고 정부와 서울시의 입장 차이도 남아 있습니다. 결국 세운4구역은 서울 도심 재개발의 미래를 결정할 중요한 시험대가 될 전망입니다. 향후 어떤 결론이 나오느냐에 따라 서울의 개발 정책 방향에도 적지 않은 영향을 미칠 것으로 보입니다.

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